Erfahrungen: Rückabwicklung Immobilienkauf

    Hallo zusammen,


    mein Mann und ich haben in 2021 eine Wohnung (Neubau) gekauft, deren Kauf wir jetzt rückabwickeln müssen. Der Bauträger ist über 1,5 Jahre im Verzug und die Finanzierung platzt spätestens Anfang des neuen Kalenderjahres, weil die Bank das Geld nicht länger vorhalten will.


    Gibt es hier Jemand, der schon einmal so eine Rückabwicklung gemacht hat und uns von Erfahrungen berichten kann? Insbesondere bzgl. Schadensersatzforderungen. Natürlich werden wir anwaltlich beraten, aber ich fände es wahnsinnig hilfreich, mich mit Jemanden austauschen zu können, der das Ganze schon einmal durch gemacht hat.


    Liebe Grüße und danke euch,

    MrsPace

    Habt ihr euch wegen einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung beim Kreditgeber informiert? Da wird die Bank auf jeden Fall eine gewisse Summe haben wollen...

    Und was heißt sie "wollen" das Geld nicht länger vorhalten? Was steht im Kreditvertrag?


    Wollt ihr unbedingt die Rückabwicklung oder wollt ihr die Immobilie behalten? Dann würde ich euch neben Anwalt zu einem unabhängigen Immobilienfinanzierer als zusätzliche Beratung raten. Die haben manchmal andere Möglichkeiten was mit den Banken auszuhandeln...

    Zitat von EducatedGuess

    Habt ihr euch wegen einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung beim Kreditgeber informiert? Da wird die Bank auf jeden Fall eine gewisse Summe haben wollen...

    Und was heißt sie "wollen" das Geld nicht länger vorhalten? Was steht im Kreditvertrag?


    Wollt ihr unbedingt die Rückabwicklung oder wollt ihr die Immobilie behalten? Dann würde ich euch neben Anwalt zu einem unabhängigen Immobilienfinanzierer als zusätzliche Beratung raten. Die haben manchmal andere Möglichkeiten was mit den Banken auszuhandeln...

    Das Geld ist noch gar nicht geflossen, die Immobilie existiert noch nicht, es gibt eine Finanzierungszusage und Bereitstellungszinsen, die nach gewisser Zeit zu zahlen sind und irgendwann cancelt die Bank das ganze dann, weil sie natürlich kein Interesse daran hat, heute eine Immobilie mit einer Zinszusage von vor 2 Jahren zu finanzieren, die vermutlich noch bei unter 2% gelegen hat.

    Vorfälligkeitsentschädigung gibt es dabei nicht, die Bank wird froh sein, aus dem Vertrag raus zu kommen.


    Was ihr an Schadensersatz geltend machen könnt, wird euch hier keine sagen können, weil das stark von der genauen Ausgestaltung des Vertrages ab hängt - wurden Fristen und Konventionalstrafen vereinbart?


    Auf dem größten Problem werdet ihr aber sitzen bleiben: ihr hattet vermutlich eine Immobilie mit einer Finanzierung, die ihr jetzt auf Jahre so nicht mehr bekommen werdet, wenn ihr ersatzweise was anderes kauft. Für diesen Umstand werdet ihr auch keinen Schadensersatz bekommen.

    So interpretiere ich die beschriebene Ausgangslage, kann auch sein, dass es anders ist aber dazu müsste die TE aber sonst einfach mehr schreiben.

    Falls das Haus halb festig ist würde ich noch schwärzer sehen - wenn sich der Bau nach Beginn noch so lange verzögert, stimmt was nicht und vermutlich wird der Träger dann irgendwann in die Insolvenz gehen, spätestens wenn die ersten Käufer aussteigen und ihr Geld zurück wollen. Und dann sitzt man mit einem nicht verwertbaren Teileigentum einer Bauruine da.

    Zitat von EducatedGuess

    Wollt ihr unbedingt die Rückabwicklung oder wollt ihr die Immobilie behalten?

    Naja, wollen ist jetzt falsch ausgedrückt. Es ist so, dass die Bank das Geld nur noch bis Anfang 2024 vorhalten kann. Und das ist schon kulant! (Eigentlich sollten wir bereits seit einem halben Jahr in der Wohnung, wenn alles termingerecht gelaufen wäre...) Sprich, wir müssten neue finanzieren und bei den derzeitigen Zinsen geht das preislich nicht mehr.

    Zitat von Moebius

    irgendwann cancelt die Bank das ganze dann, weil sie natürlich kein Interesse daran hat, heute eine Immobilie mit einer Zinszusage von vor 2 Jahren zu finanzieren, die vermutlich noch bei unter 2% gelegen hat.

    Genau. Unsere Finanzierung wurde vor 2,5 Jahren abgeschlossen und ist weit (!!!) unter 2%. Ich muss nochmal meinen Mann fragen, aber ich meine teilweise sogar unter 1%...

    Zitat von Moebius

    Was ihr an Schadensersatz geltend machen könnt, wird euch hier keine sagen können, weil das stark von der genauen Ausgestaltung des Vertrages ab hängt - wurden Fristen und Konventionalstrafen vereinbart?

    Ja, das wird uns der Anwalt sagen können, denke ich. Man muss es ja dann nur noch zusammenrechnen. Darum geht es mir auch gar nicht, sondern eher um Erfahrungsberichte. Also vor allem, wie lange das ganze Verfahren dann gedauert hat und wie viel man im Endeffekt an Schadenersatz bekommen hat.

    Zitat von EducatedGuess

    Woher weißt du, dass nicht schon Raten ausgezahlt wurden? Und das es keinen Baubeginn gab?

    Es ist bisher nur die erste Rate gezahlt. Der Bau hat "schon" begonnen, aber wir sich wie gesagt noch mindestens bis Mitte 2025 ziehen.



    Danke euch für eure Beiträge!

    Mein vollstes Mitgefühl, sowas ist einfach nur nervenaufreibend. Mein Nachbar hat ähnliches durchgemacht, mittlerweile ist das Haus ohne Bauträger zuende gebaut worden: Hausbaustory

    Ich wünsche euch viel Geduld! Das klingt richtig bescheiden... Habt ihr Kontakt zu den anderen Käufern und könnt euch zusammen tun?

    Wir haben 7 Jahre Rechtsstreit wegen Baumängel hinter uns... Das kostet unheimlich Energie und Nerven.

    Ein Problem ist auch wie weit der Bauträger solvent ist. Unter Umständen gibt es zwar reichlich Forderungen gegen ihn aber keine Masse um sie zu begleichen. Ihr seid sicherlich nicht die einzigen Geschädigten. Dazu kommt, dass auch Seitens des Bauträgers höhere Materialkosten etc. entstehen. Das muss man sich alles genau ansehen. Aber letztlich bringt es dir nichts, wenn ihr eure Forderungen gerichtlich durchsetzen könnt und die Firma insolvent ist. Dann bleibst du am Ende noch auf den Anwaltskosten etc. sitzen.

    Das Hauptproblem dürfte hier doch sein, dass die 1. Rate bereits an den Bauträger gezahlt wurde. Diese dürfte zu 100% abzuschreiben sein. Bauträger, die nicht mehr bauen, sind in der Regel insolvent. Einen verwertbaren Gegenwert gibt es hier netto wahrscheinlich nicht.


    Die Rückabwicklung des Vertrages sollte für einen Fachanwalt kein Problem sein, wenn der Bauträger seinen Part nicht erfüllt. Kostet aber alles Geld.

    Ich würde mich fragen: Will ich das Grundstück behalten und „nur“ den Bauträger loswerden oder will ich komplett aus dem Vertrag raus?


    Bei uns am Ort ist es so, daß die Stadt Neubaugebiete an Bauträger verkauft, die wiederum die einzelnen Grundstücke dann an die Bauherren verkaufen. Letzteres natürlich nur unter der Bedingung, daß der Bauträger dann das Haus baut und die Bauherren eben nicht mehr selber alle Gewerke einzeln beauftragen können.


    Wäre die erste Rate nicht zu hoch, würde ich wohl gegen den Bauträger klagen, auf das ich am Ende ein Grundstück habe, auf dem ich ohne den Bauträgerzwang selber die Gewerke beauftragen kann.

    Die erste Rate ist in der Regel nicht niedrig, weil damit der Wert des Grundstücks abgedeckt wird. Das heißt aber nicht, das einem das Grundstück dann gehört, das ist erst der Fall, wenn man im Grundbuch eingetragen wird.

    Die Idee "dann nehme ich halt das Grundstück" ist charmant aber wird in der Realität auch dann nicht funktionieren, wenn es sich um ein Einzelobjekt handelt, da man keine privilegiertere Stellung hat, als alle anderen Schuldner des Unternehmens. Bedeutet, man kann im Zweifelsfall seine Forderung beim Insolvenzverwalter anmelden, der verwertet alle verbliebenen Aktiva des Unternehmens und zahlt das, was nach seinen kosten Übrig ist (Spoiler: üblicherweise nix) anteilig an alle Schuldner aus.

    Zitat von EducatedGuess

    Ich wünsche euch viel Geduld! Das klingt richtig bescheiden... Habt ihr Kontakt zu den anderen Käufern und könnt euch zusammen tun?

    Wir haben 7 Jahre Rechtsstreit wegen Baumängel hinter uns... Das kostet unheimlich Energie und Nerven.

    Danke dir! Ich hoffe ja nicht, dass es 7 Jahre geht... Wenn man dem glaubt, was man online liest, muss man "einfach" nur die Auflösung des Kaufvertrags beim Notar beantragen. Mal sehen...

    Zitat von Paraibu

    Bauträger, die nicht mehr bauen, sind in der Regel insolvent.

    Naja, sie bauen ja. Nur halt immens langsam. Baubeginn war in 2021. Das muss man auch erstmal schaffen, für ein Mehrfamilienhaus 4 Jahre zu brauchen... Sie haben auch schon wieder zwei neue Projekte im Programm, von denen sie gerade die Wohnungen verkaufen.

    Zitat von O. Meier

    plattyplus Es ging wohl um eine Wohnung in einem größeren Objekt, so habe ich das verstanden. Da wird dein Plan nicht so einfach aufgehen.

    Genau! Es ist eine Wohnung in einem großen Mehrfamilienhaus. Da hab ich vom Grundstück doch nix...



    Mittlerweile haben wir man im Darlehensvertrag nachgeschaut, was im Falle eines wirksamen Widerruf des Kredits passieren würde. Da steht (sinngemäß), dass alle Zahlungsströme wieder zurückfließen müssen, so dass alle Parteien am Ende wieder so gestellt sind, als ob der Kaufvertrag / Kreditvertrag nie geschlossen wurde. D.h. wir müssten von der Bank alles was wir an Bereitstellungszinsen gezahlt haben, zurückbekommen. Das wär doch schon einmal was. Nämlich fast 10.000€.

    Zitat von MrsPace

    Naja, sie bauen ja. Nur halt immens langsam. Baubeginn war in 2021. Das muss man auch erstmal schaffen, für ein Mehrfamilienhaus 4 Jahre zu brauchen... Sie haben auch schon wieder zwei neue Projekte im Programm, von denen sie gerade die Wohnungen verkaufen.

    Lass dich möglichst schnell rechtlich beraten.

    Genau dieses Vorgehen ist oft die Taktik bei einer Insolvenzverschleppung. Die Projekte werden langsamer gebaut und mit Geld von neuen Projekten werden alte querfinanziert. Das geht eine Zeit gut (Schneeballsystem) bis dann plötzlich das endgültige Aus kommt, sobald keine neuen Projekte mehr verkauft werden können. Zum Beispiel weil die Bauzinsen plötzlich durch die Decke schießen und den Leuten den Finanzierungsspielraum nehmen, wie es aktuell passiert.

    Das muss in deinem Fall natürlich nicht so sein, sondern das langsame Bauen kann auch andere Gründe haben. Trotzdem ist es ein Alarmzeichen.


    Ich drücke dir die Daumen, dass du da halbwegs glimpflich raus kommst. Berichte mal, wie es mit dem Bauträger weiter ging.

    Zitat von kodi

    Die Projekte werden langsamer gebaut und mit Geld von neuen Projekten werden alte querfinanziert.

    Genau so läuft das gerade. Unser Anwalt ist schon kontaktiert. Es ging ja auch schon ein Anwaltschreiben an den Bauträger. Auf dieses wurde aber nicht reagiert. Wir haben Anfang November einen Termin zur Beratung dort wegen Auflösung des Kaufvertrags.

    Zitat von MrsPace

    Mittlerweile haben wir man im Darlehensvertrag nachgeschaut, was im Falle eines wirksamen Widerruf des Kredits passieren würde. Da steht (sinngemäß), dass alle Zahlungsströme wieder zurückfließen müssen, so dass alle Parteien am Ende wieder so gestellt sind, als ob der Kaufvertrag / Kreditvertrag nie geschlossen wurde. D.h. wir müssten von der Bank alles was wir an Bereitstellungszinsen gezahlt haben, zurückbekommen. Das wär doch schon einmal was. Nämlich fast 10.000€.

    Ich würde mal vermuten, dass Du da was falsch versteht. Ich denke, dass es da um die Widerrufsbelehrung geht. Da geht es um 14 Tage manchmal auch 30 Tage. Aber nicht um ein Jahr. Du wirst den Vertrag nicht widerrufen sondern kündigen müssen. Und dafür wird die Bank Geld haben wollen ...

    Korrekt - die Bank hat ihre Leistung vertragsgemäß erbracht, und hat den Anspruch darauf, vertrags- und gesetzgemäß bezahlt zu werden. Was sie bisher an Zinsen und Gebühren erhalten hat, kann sie auf jeden Fall behalten.

    Weiterhin hat sie Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Rückzahlung des bereits ausgezahlten Kreditanteils, sowie eine Nichtabnahmenentschädigung für den Rest. Die Höhe der jeweiligen Entschädigungen ist gesetzlich geregelt.

    Positiv wird sich hier auswirken, dass die Zinsen seit Vertragsabschluss gestiegen sind.

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